Care sunt etapele investiției?

A. Achiziția Terenului (Siguranță Juridică Maximă)

1. Transparență: Plata cotei-părți se face direct în contul notariatului din Uruguay. Devii coproprietar pe pământ înainte de începerea lucrărilor.

2. Garanție: Notarul verifică integral istoricul proprietății și eliberează titlul de proprietate doar după confirmarea legalității absolute. Banii ajung la vânzător doar când sunteți proprietari în acte.

3. Pret estimat - teren cu vederela ocean (exemple raportate la preturile actuale ale unor terenuri vizionate ce catre noi si  la un imobil 12 apartamente) : 

• Varianta 1: teren zona plata, zona Maldonado City/Punta del Este, 4.000 m2  -  600.000 $  -  55.000 $ per familie² (inclusiv 10% taxenotaroale si comisioane agentie).
• Varianta 2: teren zona panoramica, Piriapolis, 4.000m2  - 300.000 $  - 27.500 $ per familie (inclusiv 10% taxenotaroale si comisioane agentie).

B. Proiectarea și Personalizarea (P+3+T)

• Flexibilitate: Poți opta pentru configurații cu un dormitor, cu doua dormitoare sau cu trei dormitoare.

• Standarde: Proiectul va fi elaborat de catre o firma de arhitectura locala, iar lucrarile vor fi supervizate de un Diriginte de Șantier independent, care se se asigure că normele uruguayene se întâlnesc cu exigențele europene de facilitati și finisaje.

C. Construcția (Management prin Antreprenor General dedicat proiectului)

Pentru a evita costurile umflate ale dezvoltatorilor imobiliari - practicate mai ales in zona constructiilor premium, a avea tot timpul controlul asupra derularii constructiei, dar si pentru a putea mentine o buna legatura cu viitorii beneficiari, ne gandim la înființam in Uruguay unei societate care sa preia sarcina de antreprenor general. 

• Eficiență: Selectăm direct firmele de constructie, dupa bonitate și negociem preturile cu fiecare dintre ele, achizitionam materialele la prețul de depozit.

• Control: Plățile se fac pe faze de execuție si doar după avizarea lor de catre dirigintele de santier.

• Economie: Ne permite să obtinem - cu preturi sensibil mai mici decat ale unui constructor local, o constructie cu adevarat High-End, la cele mai ridicate standarde. 

Comparatie de preturi: Proiect vs. Piata

Elemente comparative ⁵

Caracteristici generale

2. Cum se ajunge cam la acelasi pret, la niste dotari si facilitati cu mult superioare, cu tot cu teren?

• Eliminarea Profitului Speculativ. In general, dezvoltatorii imobiliari lucreaza cu marje de profit de 30-50%, insa - in cazul constructiilor Premium / High-End, aceste procente cresc substantial. Prin comparatie, comisionul Antreprenorului General ar fi de 30% si se refera doar la costul total al constructiei (nu si la pretul terenului, la cheltuielile de functionare ale firmei acestuia, aici intrand si remunerarea dirigintelui de santier), fiind calculat printr-o metoda clara si transparenta, fara costuri ascunse: intreaga evidenta contabila a firmei Antreprenorului General  va fi tinuta "la vedere", putand fi analizat oricand, on-line, de catre oricare dintre beneficiari.

• Beneficiile imense aduse de coordonarea lucrarilor de catre un Antreprenor General si un Diriginte de Santier onesti. Rolul antreprenorului general este - in primul rand, acela de a selectiona firmele de specialitate care urmeaza sa se implice in realizarea proiectului si de a lucra cu ele pe baza unor contracte solide, care sa prevada nivelul calitativ al lucrarilor prestate, termenele de finalizare, garantiile oferite acele firme, dar si unele sanctiuni. In felul acesta, se elimina din start firmele a caror oferta este prea mare sau care nu se bucura de bonitate pe piata, iar firmele care raman, vor trebui sa lucreze cu responsabilitate sporita. Prin efectuarea platilor pe faze de executie, in baza rapoartelor favorabile din partea dirigintelui de santier, beneficiarii investitiei sunt la adapost de vicii de executie ascunse sau termene de predare prelungite din motive subiective. In al doilea rand, antreprenorul general este cel care - prin negocieri si o buna cunoastere a pietei, se implica pentru achizitionarea unor materiale de calitate si la cele mai bune preturi. Tot el este cel care - la nevoie, recurge la importuri directe (nu prin intermediari).

3. Randamentul pe Termen Lung

Economia nu se oprește la procentele din tabel si la momentul primirii cheilor. Prin sistemul nostru de securitate inteligentă și management eficient:

• Economisești între 4.000$ și 6.000$ pe an din cheltuielile de administrare (gastos comunes).

• Valoarea de revânzare: Chair daca costa mai mult, datorită dotărilor "European Standard", apartamentul tău va fi printre cele mai dorite pe piața de închirieri sau revânzare, fiind mult mai eficient și confortabil decât media locală. Oferta de astfel de apartamente in piata este cu mult mai mica decat cererea pentru ele.

• Confort Termic & Fonic: Datorita ferestrelor cu geam Tripan (standard european), dotate cu rulouri exterioare de aluminiu, acționate electric prin telecomandă, am eliminat sistemele manuale clasice pentru a garanta etanșeitatea totală și a elimina curenții de aer sau pierderile de căldură. Beneficiile se vor simti si la facturi.

Prin implementarea proiectului nostru, ni se va oferi tuturor posibilitatea de a deține un activ imobiliar de lux, construit cu atentie la detalii și pricepere, dar si intr-o totala transparență, la un preț pe care niciun dezvoltator imobiliar nu îl poate egala pentru acest nivel de calitate.

*     *     *

Construim Impreuna - Locuim impreuna: Un Angajament Personal

"Plan-B" nu este doar o afacere, rezultata din absenta de pe piata imobiliara din zonele vizate de noi a unor apartamente care sa raspunda exigentelor noastre.

• Acest proiect reprezinta calea spre viitoarea noastra locuinta.
• Construim pentru ca ne dorim pentru familia noastra exact ceea ce va oferim si voua: siguranta, un "lifestyle" exclusivist si o comunitate de oameni cu valori comune.
• Spre deosebire de majoritatea cazurilor, in care antreprenorul reprezinta pentru beneficiari o figura abstracta, care dispare dupa semnarea contractelor,  in cazul nostru, antreprenorul general este partenerul dvs. direct, prezent zilnic pe santier si mereu in legatura cu beneficiarii proiectului.

Pana la urma, atunci cand antreprenorul locuieste in cladirea pe care o construieste, excelenta devine singura optiune.

Concluzii generale:

Plusul de calitate si facilitati reprezinta avantaje importante ale proiectului nostru, insa nu sunt singurele: 

•  Daca cei care achizitioneaza un apartament intr-un imobil terminat recent sau aflat in constructie, vor avea la dispozitie, ca sa iasa la aer  - foarte probabil,  doar balconul ⁴, rezidentii proiectului nostru vor avea in folosinta comuna o suprafata mare sau foarte mare de teren, chiar daca - dupa cum e si firesc, pretul terenului nu este inclus in cel al apartamentelor. Odata ce a fost cumparat, terenul devine proprietatea comuna a tuturor rezidentior, care au platit cote egale pentru el (25.000 / 50.000 $ in cazul exemplului nostru, suma ce se transfera asupra apartamentului la intabulare) si poate fi amenajat in functie de dorintele lor, cum ar fi, de exemplu, amenajarea unor spatii verzi generoase, a unei piscine in aer liber sau chiar a unei mici ferme de panouti fotovoltaice, care sa asigure - cel putin partial, nevoia de curent electric a cladirii si iluminatului gradinii (aceste amenajari nu sunt insa incluse in pret, ele facand obiectul unor decizii luate ulterior de asociatia de proprietari).

• Daca blocurile noi dispun, aproape fara exceptie, de unele facilitati comune  la ultimul etaj (jacuzzi, sala sport, terasa), paza si receptie 24/7, toate acestea generand pentru fiecare apartament costuri lunare de 500 - 800 $ (gastos comunes), noi eliminam aceste taxe de administrare prin solutii inteligente de acces si securitate video.  Avand insa o gradina care trebuie constant intretinuta si parti comune ce trebuie ingrijite, proprietatea va avea totusi nevoie de un ingrijitor (norma intreaga), care va avea in grija si facilitatile comune de la ultimul nivel, precum si de o persoana pentru curatenie (jumatate de norma), care vor genera pentru rezidenti costuri lunare de cca.3.000 $, suma care se va repartiza pe apartamente in functie de suprafata acestora si va genera costuri intre 150 $ (pentru apartamentele cu 1 dormitor, de cca. 40m2) si 400 $ (pentru apartamentele cu 3 dormitoare, de cca. 120m2).

• Pentru achizitionarea unui apartament deja finalizat, pretul acestuia trebuie achitat integral, in timp ce in cazul  proiectului propus de noi, integral se achita doar cota parte din valoarea terenului, a taxelor si comisioanelor aferente, urmand ca finantarea constructiei, sa se efectueze esalonat, pe faze de executie, pe intreaga perioada a desfasurarii lucrarilor.

• Nu de putine ori, cei care cumpara un apartament "la gata", fie el si nou, trebuie sa treaca prin etapa de "personalizare" a acestuia, etapa care, adesea, nu este una foarte scurta, lipsita de stress si nici foarte ieftina. Fiind permanent in legatura cu noi, beneficiarii noilor apartamente vor putea opta pentru anumite finisaje sau compartimentari inca din faza de executie. Mai mult decat atat, in baza preferintelor exprimate la nivel de catalog, apartamentele vor putea fi predate gata mobilate.

• Comisionul antreprenorului general se achita in procent de 70% abia dupa finalizarea investitiei, chiar inainte de intabulare. O prima transa - de numai 5%, se achita inaintea semnarii contractului de achizitie a terenului (plata facandu-se tot in contul notarului, care va elibera banii catre antreprenor dupa ce cumparatorii devin proprietari in acte). O a doua transa - de 10 %, se achita la semnarea contractului prin care viitorii proprietari desemneaza Antreprenorul General, iar o a treia - de 15% , dupa ce dirigintele de santier a emis notele de receptie a cladirii ajunse in faza "la rosu".

• Fiind vorba de o mica comunitate de proprietati ce se vor cunoaste intre ei si (foarte probabil) vor vorbi aceeasi limba (la propriu si la figurat), este de presupus ca interactiune dintre acestia sa se situeze la un cu totul alt nivel, fata de cazul achizitionarii unui apartament situat intr-un imobil cu zeci sau sute de apartamente, in care vecinii formeaza o comunitate mare sau foarte mare si destul de eterogena.

• Desi, probabil ca niciunul dintre viitori rezidenti nu se gandeste la revanzarea apartamentului, trebuie adus in atentie si randamentul foarte bun al investitiei. Dincolo de beneficiile pe care imobilul le ofera rezidentilor sai prin localizare si numarul mic de apartamente din imobil, finisajele deosebite - de "sorginte" austriaca, vor conferi apartamentelor o valoare de piata mult mai mare decat nivelul investitiei efectuate, chiar de a doua zi de dupa intabularea acestora.

-----------------------------

1. 27.500 $ / 55.000 $ - Reprezinta doua sume  sume luate ca exemplu de calcul, pornind de la pretul unuor teren pe care le-am vazut si care ne-au placut, in suprafata de 4.000 m2, la un pret de 600.000 $, (Maldonado City), respectiv 300.000 $, cu toate utilitatile la strada si posibilitatea de a incepe constructia imediat. Prin impartirea pretului la numarul preconizat de 12 beneficiari, se obtine cota-parte de 25.000 % / 50.000 $ a fiecaruia dintre acestia, la care s-a adaugat 10% taxele notariale si comisionul agentiei imobiliare.
2. Situatia spatiilor verzi - In cele mai multe cazuri, marii dezvoltatori imobiliari se orienteaza catre zone - daca nu chiar la ocean, atunci cat mai aproape de ocean. Aceste terenuri au preturi extrem de mari, ceea ce ii determina pe acestia sa se orienteze catre suprafete cat mai mici de teren, pe care sa construiasca cat mai multe apartamente. Astfel, spatiile verzi spre care se orienteaza dezvoltatorii, sunt in general mai ales acelea pe care le pot amenaja pe terasa imobilelor, acolo unde se afla si alte facilitati comune.
3. Din cauza raritatii in piata - spre lipsa cu desavarsire, a unor proiecte similare finalizate (si asta, nu pentru ca nu ar exista cerere pentru costructiile Premium, ci pentru ca - in conditiile actualului "boom" imobiliar, dezvoltatorii locali sunt foarte multumiti cu profiturile pe care le realizeaza cu constructiile standard, cu care sunt deja familiarizati), comparatia este una bazata pe o serie de discutii purtate cu persoane familiarizate cu piata imobiliara din zona MaldonadoCity / Punta del Este.